“Chi più spende, meno spende” è questo quello che i nostri avi affermavano e, effettivamente, non avevano poi tutti i torti. Se decidiamo di mettere in affitto un nostro immobile però, che sia ad uso abitativo o commerciale, ciò che non dobbiamo assolutamente dimenticare è la registrazione del contratto di locazione. Ecco tutti i dettagli!

La registrazione del contratto di locazione ci costringe a pagare una serie di tasse ma, ovviamente, nel momento in cui si ha un contenzioso sui canoni arretrati, diventa un’arma fondamentale. Questo perché se il contratto non risulta registrato, non potremmo impugnarlo in tribunale e non potremo sfrattare l’inquilino moroso perché il contratto sarà nullo.

In caso di affitto, la legge tende a proteggere l’inquilino, quindi il proprietario che vuole rientrare in possesso dell’immobile ha due possibilità: lo sfratto per morosità e il termine della locazione.

Se quindi un contratto di locazione non è stato registrato e risulta nullo, sarà come se non fosse mai esistito e il presupposto del termine della locazione viene meno, in quanto non può terminare qualcosa che, contrattualmente, non è mai iniziata.

Lo stesso vale nel caso di sfratto per morosità. Come si potrebbe invocare il pagamento di quanto dovuto senza l’esistenza di un titolo che lo legittima? Bisognerebbe poi dimostrare, in caso di contratto non registrato, che il possessore dell’immobile effettivamente non corrisponde al proprietario e che non è legittimato al suo utilizzo.

Le procedure da avviare sono differenti. Senza considerare che, anche nel caso in cui si riesca a dimostrare la clandestinità del possesso, i canoni scaduti non potrebbero comunque essere versati in assenza di un contratto che ne giustifichi la pretesa.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi di Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Anche se non c’è obbligo di registrazione per quei contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Il contratto di locazione può essere registrato:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
• Richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;
• Incaricando un intermediario abilitato (professionista) o un delegato.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del complessivo) oppure versarla anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale l’affittuario dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).

La registrazione può avvenire online o in cartaceo, anche tramite delegato, presso un ufficio dell’agenzia delle entrate. Per i costi relativi al contratto, questi dipendono da una serie di calcoli su basi percentuali.

Hai domande? Vorresti dei chiarimenti su questo spinoso argomento? Contattaci! Noi di Spazio Legale siamo qui per diradare ogni tuo dubbio!